la semaine juridique notariale et immobilière

Page 8 © LEXISNEXIS SA - LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 1 - 8 JANVIER 2021 100 ficier de ce taux qui reste limitée à 38 120 euros (LF 2021, art. 18). La loi apporte plu- sieurs aménagements au dispositif prévu à l’article 210 F du CGI prévoyant l’impo- sition à un taux réduit de la plus-value constatée lors de la cession d’un terrain à bâtir ou d’un local à usage de bureau, commercial, ou industriel lorsque le ces- sionnaire s’engage à réaliser des loge- ments dans un délai de 4 ans. Outre une prorogation du dispositif de 2 ans jusqu’au 31 décembre 2022, celui-ci est retouché pour tenir compte de deux décisions juri- dictionnelles ( Cons. const., 31 juill. 2020, n° 2020-854 QPC, Sté Beraha ; CE, 10 mars 2020, n° 437122, SCPI Primopierre ) par l’extension de la liste des cessionnaires éventuels à toute personne morale et par la fixation de l’amende fiscale encourue par ce dernier en cas de violation de son engagement en fonction de l’économie d’impôt réalisée par le cédant (LF 2021, art. 25). Le cessionnaire pourra dorénavant solliciter une prorogation d’un an du délai dont il dispose pour réaliser les travaux ; renouvelable une seule fois (LF 2021, art. 17). En bref, l’obligation de distribution des SIIC est relevée à 70 % s’agissant de la plus-value d’annulation constatée en cas d’opérations de restructuration entre SIIC et assimilés (LF 2021, art. 16). • Obligations des entreprises – La loi habilite le Gouvernement à prendre par or- donnance des mesures visant à généraliser, de manière progressive à partir de 2023, la facturation électronique obligatoire pour les transactions domestiques entre entre- prises et une obligation de transmission à l'administration fiscale des données de facturation et de paiement pour les tran- sactions réalisées avec des personnes physiques ou des opérateurs étrangers (LF 2021, art. 195). La mise en œuvre de la dématérialisation de la déclaration et du paiement de la TSCA et des contributions ayant les mêmes modalités de liquidation envisagée par la loi de finances pour 2020 est reportée d’un an, à 2023 (LF 2021, art. 194). 3. Taxe sur la valeur ajoutée • Généralités – La principale mesure en matière de TVA est l’instauration d’un véri- table régime de groupe consécutivement à la mise en conformité du champ d’appli- cation de l’exonération des prestations réalisées par un groupement autonome de personnes (LF 2021, art. 162). Ce nou- veau régime optionnel, effectif à compter du 1 er  janvier 2023, permettra à plusieurs assujettis de se constituer en un assujetti unique dont les obligations fiscales seront satisfaites par un représentant désigné par- mi eux ; l’intérêt principal d’un tel régime étant que les opérations intervenant entre les membres ne seront pas soumises à la TVA. En bref, la loi reprend dans le CGI les règles exposées par la CJUE relatives au traitement des offres commerciales com- posites constituées de plusieurs éléments qui relèvent de régimes de TVA différents (LF 2020, art. 44) . • TVA - Secteur de l’immobilier – Le délai de liquidation de la TVA due par les bailleurs sociaux au titre des livraisons à soi-même d’immeubles neufs est allongé de 3 à 6 mois (LF 2021, art. 47). En matière de taux, la loi étend l’application du taux de 5,5 % à toutes les livraisons à un orga- nisme foncier solidaire (OFS) d’immeubles destinés à faire l’objet d’un bail réel soli- daire (BRS), ainsi qu’aux travaux réalisés en vue de la conclusion d’un tel bail et précise les modalités selon lesquelles l’OFS doit payer un complément de taxe lorsque les conditions ne sont pas ou plus satisfaites (LF 2021, art. 48). Le bénéfice de ce taux ré- duit est également étendu aux opérations immobilières relatives aux établissements d’aide sociale à l’enfance visés au 1° du I de l’article L. 321-1 du CASF (LF 2021, art. 49). Enfin la loi rationalise le régime TVA applicable aux logements locatifs inter- médiaires en simplifiant les modalités de calcul du seuil afférent à la clause de mixi- té, en remplaçant l’obligation d’agrément préalable par une simple obligation décla- rative et en étendant le bénéfice du taux réduit à l’ensemble des transformations de locaux professionnels en logements desti- nés à l’habitation et aux opérations pour lesquelles l’investisseur institutionnel est simplement usufruitier des logements mis en location  (LF 2021, art. 50). 4. Droits d’enregistrement • Droits de mutation à titre onéreux – Afin de mettre un terme à des difficultés soulevées par la pratique notariale, la loi rétablit l’obligation d’enregistrement des testaments reçus par les notaires dans un délai de 3 mois à compter du décès du tes- tateur (LF 2021, art. 156). Diverses dispo- sitions du CGI sont également modifiées afin de permettre l’enregistrement d’actes sous seing privé rédigés et signés selon un procédé électronique fiable (LF 2021, art. 157)  ; par exception cette possibilité ne concernera pas les actes constatant les promesses unilatérales de vente mention- nées à l’article 1589-2 du Code civil. Par ail- leurs, prolongeant les mesures de simplifi- cation initiées par les précédentes lois de finances, la loi dispense d’enregistrement obligatoire de nouveaux actes relatifs à la vie des sociétés : augmentation du capital en numéraire et par incorporation de bé- néfices, de réserves ou de provisions ; aug- mentations nettes de capital de société à capital variable constatées à la clôture de l’exercice ; réduction ou amortissement du capital ; formation d’un groupement d’in- térêt économique (GIE). La loi généralise la possibilité de déposer les actes au registre du commerce et des sociétés (RCS) avant leur enregistrement ; seuls sont exclus de cette possibilité les actes portant transmis- sion de propriété ou d’usufruit de fonds de commerce, de clientèles ou d’offices, ou cession de droit à un bail ou du bénéfice d’une promesse de bail portant sur tout ou partie d’un immeuble, les actes portant cession d’actions, de parts de fondateurs, de parts bénéficiaires, ou de parts sociales dans les sociétés dont le capital n’est pas divisé en actions et les actes portant ces- sion de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière au sens du troisième alinéa du 2° du I de l’ar- ticle 726 du CGI (LF 2021, art. 67). En bref, la publication au fichier immobilier d’un contrat d’obligation réelle environnemen- tale (ORE), déjà dispensée de droits d’en- registrement, est exonérée de contribution de sécurité immobilière (CSI) (LF 2021, art. 36) et les cessions à titre onéreux d’un fonds agricole ou d’un navire de pêche artisanale et du matériel servant à son exploitation seront désormais enregistrées gratuitement (LF 2021, art. 64). • Droits de mutation à titre gratuit – La loi légalise la tolérance doctrinale (BOI- ENR-DMTG-10-20-20, 30 juill. 2020, §110) prévoyant l’exonération de droits des libé- ralités consenties à des associations sim- plement déclarées, non reconnues d’uti- lité publique, poursuivant un but exclusif d’assistance et de bienfaisance (LF 2021, art. 158) et étend le champ d’application de l’exonération de droits des successions concernant les militaires décédés en opé- ration (LF 2021, art. 43). La loi rétablit l’obligation d’enregistrement des testaments reçus par les notaires dans un délai de 3 mois à compter du décès du testateur