la semaine juridique notariale et immobilière

Page 6 © LEXISNEXIS SA - LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 1 - 8 JANVIER 2021 100 nus fonciers des loyers auxquels le bailleur renonce lorsque le preneur est une entre- prise (CGI, art. 14 B). Cette prorogation concerne également la déductibilité des abandons de créances de loyers consen- tis à des entreprises non liées concernant, notamment, les locations meublées rele- vant d'un régime réel BIC (CGI, art. 39, 1, 9°) (LF 2021, art. 20) . La loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 clarifie quant à elle le régime social des loueurs en meublé en précisant que l’obligation d’affiliation à la sécurité sociale s’applique dès lors que, d’une part, les recettes tirées de locaux meublés excèdent 23 000 euros et que, d’autre part, les locaux sont loués sur de courtes durées ou que ces recettes excèdent les autres revenus professionnels du foyer fiscal (LFSS 2021, art. 22). • Plus-values – En matière de plus-values mobilières , la loi se conforme à la déci- sion Zwirm (CE, 22 nov. 2019, n° 431867) en permettant aux contribuables de prendre en compte les pertes constatées lors de l’annulation de valeurs mobilières dans le cadre d’une réduction de capital rendue obligatoire par les dispositions du code du commerce (LF 2021, art. 13). S’agissant des plus-values immobilières , la loi retouche l’exonération applicable en cas de cession d’un immeuble à un orga- nisme HLM ou assimilés (CGI, art. 150 U, II, 7°). Outre l’extension de celle-ci aux biens destinés à faire l’objet d’un bail réel soli- daire, ses modalités sont rapprochées de celles applicables en cas de cession à un autre type de cessionnaire s’engageant à réaliser des logements sociaux (prise d’un engagement dans l’acte authentique d’acquisition, pourcentage d’exonération dépendant de la proportion de logements sociaux envisagée, etc.). Ces exigences sont reprises pour l’exonération analogue applicable en cas de cession à une per- sonne publique en vue d’une rétrocession à un organisme HLM (CGI, art. 150 U, II, 8°) (LF 2021, art. 14). L’exonération prévue en cas de cession d’un droit de surélé- vation est prorogée de 2 ans jusqu’au 31 décembre 2022 (LF 2021, art. 37). La loi crée pour deux ans un abattement spécifique visant à stimuler la cession d’immeubles autres que des terrains à bâtir situés dans le périmètre des opé- rations de revitalisation du territoire des villes moyennes (ORT) et des grandes opérations d’urbanisme (GOU). Le taux de cet abattement, applicable à la plus-value nette pour le calcul de l’IR, de la surtaxe sur les plus-values et pour les prélèvements sociaux, sera de 70 % lorsque le cession- naire s’engage dans l’acte authentique d’acquisition à réaliser dans un délai de quatre ans des logements collectifs dont le gabarit est au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé, ou de 85 % s’il s’engage également à construire des logements so- ciaux pour au moins 50 % de la surface des constructions (LF 2021, art. 38). • Revenus mobiliers – La loi étend la majoration d’assiette de 25 %, qui ne s’ap- pliquait actuellement qu’en cas d’imposi- tion au barème, pour l’imposition au titre du PFU des revenus mobiliers issus d’une distribution occulte ou irrégulière (LF 2021, art. 39). La taxe de 0,32 % due par les assu- reurs en cas de transformation d’un contrat d’assurance-vie en contrat euro-croissance est supprimée (LF 2021, art. 64, XII). • Réductions et crédits d’impôts – Outre le crédit d’impôt en faveur des abandons de loyers abordé infra , on peut notam- ment relever la prorogation du dispositif Pinel de 3 ans jusqu’au 31 décembre 2024 mais avec, sauf pour certains biens parti- culiers, une réduction progressive du taux de la réduction d’impôt à partir de 2023. Les taux passeront de 12 % (ou 18 % pour les engagements de 9 ans) à 10,5 % (ou 15 %) à compter de 2023 puis à 9 % (ou 12 %) à compter de 2024 (LF 2021, art. 168). La condition de localisation des loge- ments dans un bâtiment d’habitation col- lectif introduite par la loi de finances pour 2020 pour les acquisitions de logements est étendue aux cas de construction d’un logement par le contribuable (LF 2021, art. 169). En bref, on relèvera la prorogation du dispositif DEFI-Forêt de 2 ans jusqu’au 31 décembre 2022 (LF 2021, art. 103). Le taux bonifié de 25 % de la réduction d’impôt Madelin (ou IR-PME) et de ses dérivés est prorogé jusqu’au 31 décembre 2021 (LF 2021, art. 111 et 112). Par ailleurs, la loi prévoit que le montant de la réduction d’impôt en cas d’investissement solidaire est minoré de 3 000  € pour l’appréciation du plafonnement des niches fiscales s’agis- sant des versements effectués en 2021 (LF 2021, art. 113). La hausse à 1 000 € du pla- fond des dons ouvrant droit à une réduc- tion d’IR au taux de 75 % (réduction d’im- pôt dite « Coluche ») est prorogée jusqu’au 31 décembre 2021 (LF 2021, rat. 187). 2. Dispositions intéressant les entreprises • Crédit d’impôt en faveur des aban- dons de loyers – Outre la prorogation de la disposition assurant la déductibilité des abandons de créances consentis à des en- treprises non liées (V. supra ), la loi instaure un crédit d’impôt destiné aux bailleurs, personnes physiques ou morales, qui re- noncent ou abandonnent des loyers échus au titre du mois de novembre 2020 dont le montant est égal à 50 % du montant du loyer abandonné hors taxes et hors acces- soires plafonné à 2/3 du loyer normalement dû lorsque le locataire emploie plus de 250 salariés (LF 2021, art. 20). Différentes condi- tions encadrent l’application de ce disposi- tif: l’abandon doit être consenti avant le 31 décembre 2021 ; lorsque le bailleur est une personne physique, il doit être fiscalement domicilié en France ; le loyer doit être affé- rent à des locaux situés en France qui ont fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public ou dont l’activité principale corres- pond à un secteur listé dans l’annexe 1 du décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 (hôtels, cafés, restaurants, culture, événementiel, etc.) ; le locataire doit avoir un effectif de moins de 5 000 salariés, apprécié au niveau de son groupe au sens des dispositions de l’article L. 233-3 du code de commerce ; le bailleur et le locataire ne doivent pas avoir été en difficulté au 31 décembre 2019 au sens du droit européen, et le locataire ne doit pas avoir été en liquidation judiciaire au 1 er mars 2020 ; en cas de lien de dépen- dance au sens du 12 de l’article 39 du CGI entre le bailleur et le locataire, le bailleur devra établir les difficultés de trésorerie du locataire ; le montant de l’aide dont bénéficie chaque entreprise locataire est plafonné. Ce crédit d’impôt s’imputera sur l’IR ou l’IS afférent à la période au cours de laquelle l’abandon a été consenti ; l’excé- dent pouvant être immédiatement restitué au contribuable. On précisera que cer- taines sociétés exonérées d’impôt sur les sociétés, comme les SIIC et les SPPICAV pourront bénéficier de ce crédit d’impôt et que pour les bailleurs soumis au régime de l’article 8 du CGI et les organismes de pla- cement collectif (autres que les SPPICAV), le crédit d’impôt sera utilisé par les asso- ciés ou porteurs de parts à proportion de leurs droits dans l’entité. S’agissant des plus-values immobilières, la loi retouche l’exonération applicable en cas de cession d’un immeuble à un organisme HLM ou assimilés