la semaine juridique notariale et immobilière

1001 ÉTUDE IMMOBILIER Page 46 © LEXISNEXIS SA - LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 1 - 8 JANVIER 2021 30 - On remarquera que la technique de l’ablotissement est des- tinée à rendre plus cohérente la nouvelle répartition des lots. En effet, l’ablotissement tend moins à rendre plus cohérente la répartition des charges que de rendre son unité à un bien qui se comprend désormais comme une seule entité plutôt que d’être composée de deux parties distinctes. 3. Mise en œuvre A. - Décision de cession par l’assemblée générale 31 - La vente de parties communes n’est validée que lorsque celles-ci ont été constituées en lots, le consentement des par- ties sur les conditions essentielles de la cession n’étant réalisé qu’après décision devenue définitive de l’assemblée générale. En collaboration avec le syndic, le notaire préparera le projet de résolution à soumettre à l’assemblée générale. Conformément aux règles du statut de la copropriété, la ques- tion de la vente du lot doit être portée à l’ordre du jour de l’as- semblée (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 13) . Seront également notifiées au plus tard en même temps que l’ordre du jour, à titre de validité de la décision, les conditions essentielles du projet de cession (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 11-I-3°) . La Cour de cassation a estimé qu’était parfaite, en l’absence de conditions stipulées, la vente d’un local commun identifié dans sa consistance et dans sa superficie, alors même qu’aucune déci- sion de l’assemblée n’était intervenue pour approuver l’état des- criptif de division créant un nouveau lot de copropriété (Cass. 3 e  civ., 22 sept. 2010, n° 09-68.967 : JurisData n° 2010-016651 ; Bull. civ. 2010, III, n° 172 ; JCP N 2010, act. 692) . REMARQUE ➜ Sur un plan pratique, il n’est évidemment pas oppor- tun que la vente du lot intervienne sans que la consistance exacte de ce lot ait été préalablement déterminée par un vote de l’assemblée générale approuvant l’état descriptif de division avec la création d’un nouveau lot affecté de tan- tièmes de copropriété (CA Paris, 26 avr. 2007, n° 06/14113 : JurisData n° 2007-333363 ; Loyers et copr. 2007, comm. 182. – Dans le même sens, CA Aix-en-Provence, 11 avr. 2006 : Ju- risData n° 2006-314613) . 32 - En cas de vente d’une partie commune, la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété requiert la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juil- let 1965 (Cass. 3 e  civ., 29 oct. 2003, n° 02-13.089 : JurisData n° 2003-020777 ; Administrer févr. 2004, p. 52) . B. - Rédaction de l’acte de vente 33 - Les parties peuvent conclure un avant-contrat conclu sous la condition suspensive de l’obtention d’une autorisation de céder une partie commune. Lorsque la condition est réalisée, il s’agit de constater la vente du lot nouvellement créé par le syndicat des copropriétaires au profit d’un copropriétaire. Au titre de la comparution des parties, il convient de mention- ner le syndicat représenté par son syndic en exercice, en tant que vendeur. Outre les mentions habituelles figurant dans un acte de vente de lot de copropriété, le notaire rédigera un exposé préalable dans lequel seront retracées les différentes étapes de l’opération, avant de procéder à la désignation du bien cédé. Il importe de reprendre, dans un tableau récapitulatif, les modi- fications apportées à l’état descriptif de division (V. supra) . C. - Publicité foncière 34 - En cas de modification dans les quotes-parts des parties communes afférentes aux lots, quelle qu’en soit la cause, les droits soumis ou admis à publicité dont les lots sont l’ob- jet s’éteignent sur les quotes-parts qui en sont détachées et s’étendent à celles qui y sont rattachées (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 6-1) . La transformation d’une partie commune en un lot dès avant la cession de ce lot à un tiers, s’accompagnant de l’abandon par les lots préexistants d’une fraction de la quote-part de parties communes qui y était jusqu’alors incluse, constituera la modifi- cation visée à l’article 6-1 de la loi du 10 juillet 1965. REMARQUE ➜ Il est vivement recommandé, dans tous les cas où ce sera possible, de publier simultanément l’ensemble des actes relatifs à une opération unique (vente, acte modificatif, etc.) et, mieux encore, de les réunir en un seul « instrumentum » afin de limiter au maximum les risques de contestation. 4. Outils 35 - Check-list. – Voici les étapes essentielles à ne pas oublier : – se procurer règlement et EDD de la copropriété ; – vérifier la faisabilité tant juridique que pratique avant d’orien- ter le client vers un géomètre ; – établir un projet d’acte modificatif des documents relatifs à la copropriété par le notaire (règlement de copropriété-état des- criptif de division, fiche d’immeuble, plans de l’immeuble) ;