la semaine juridique notariale et immobilière

1001 ÉTUDE IMMOBILIER Page 44 © LEXISNEXIS SA - LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 1 - 8 JANVIER 2021 3 e  civ., 3 févr. 1999, n° 97-13.389 : JurisData n° 1999-000441 ; Bull. civ. 1999, III, n° 28 ; Loyers et copr. 1999, comm. 105) . 20 - Conditions d’adoption de la décision de cession. – En prin- cipe, la décision d’aliéner des parties communes relève de la double majorité de l’article 26 de la loi (majorité en nombre des copropriétaires, représentant au moins les deux-tiers des voix du syndicat). Il en va autrement si cette cession porte atteinte à la destina- tion de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires, ce qui implique qu’elle soit approuvée à l’unanimité des copropriétaires. Pour des exemples, l’unanimité est requise pour la vente des par- ties communes d’une galerie marchande entraînant une modifi- cation de la destination des parties privatives d’un copropriétaire et portant atteinte à la destination de son lot ( CA Riom, 2 sept. 2010 : Loyers et copr. 2011, n° 95, obs. Vigneron). De la même façon, la cession à une commune d’un espace vert commun peut restreindre la constructibilité des lots, compte tenu du POS et, dès lors, porter atteinte aux modalités de jouissance des biens (à propos d’une copropriété horizontale en l’occurrence – Cass. 3 e civ., 1 er  déc. 2004 : Administrer mars 2005. 40, obs. Bouyeure ). ATTENTION ➜ L’unanimité est également requise, à notre avis, si l’aliénation des parties communes s’opère sans contrepartie. En effet, il n’entre pas dans l’objet du syndicat de consen- tir des actes de disposition à titre gratuit sur des parties communes. 21 - Enfin, l’autorisation de cession peut intervenir au cours de l’assemblée générale annuelle pourvu que ce point ait été inscrit à l’ordre du jour. 22 - Certificat de non-recours. – Les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent intenter, dans les 2 mois de la réception du procès-verbal, une action en annulation des décisions votées par l’assemblée générale, ce qui fait peser un risque d’anéantis- sement de la décision de cession. Le notaire demandera au syndic de la copropriété la délivrance d’un certificat de non-recours contre la décision de vente des parties communes. REMARQUE ➜ Un tel certificat sera inutile en cas d’adoption de la décision de cession à l’unanimité des copropriétaires. B. - Inventaire des solutions et éléments de décision 23 - Création d’un lot sans ablotissement subséquent. – Selon la configuration des lieux, le praticien peut parfois se contenter de créer un lot sans procéder à sa réunion avec un autre lot. Dans d’autres hypothèses, il sera plus judicieux de recourir à une création suivie d’un ablotissement. À remarquer, la création d’un lot issu de parties communes sans ablotissement consécutif n’est envisageable qu’à la condition que le lot puisse être utilisé, voire aliéné par la suite, de manière indépendante du ou des lots déjà possédés par le copropriétaire cessionnaire. Il s’agira, par exemple, de combles destinés à être aménagés, qui sont accessibles par d’autres issues que l’apparte- ment du copropriétaire. Il en va de même pour l’ancienne loge du concierge, partie commune, devenue lot privatif. 24 - Modificatif à l’état descriptif de division. – Toute modifica- tion, soit de l’immeuble auquel s’applique l’état descriptif, soit des lots, doit être constatée par un acte modificatif de l’état des- criptif (D. n° 55-1350, 14 oct. 1955, art. 71-1, al. 2) . Il est nécessaire de prendre contact avec un géomètre-expert qui, au vu des documents qui lui seront fournis, établira les actes modificatifs à l’état descriptif de division. ATTENTION ➜ L’acte modificatif aboutissant à la création d’un lot devra mentionner impérativement la consistance de la partie privative (par exemple, un appartement, un studio, …) ainsi que la quote-part des parties communes générales (et peut- être spéciales) qui y sont attachées. La numérotation des lots (existants et à créer) doit être continue (V. tableau ci-dessous). L’acte modificatif de l’état descriptif de division constatera seu- lement la création d’un lot. Il indiquera son origine et la diminution de la quote-part de parties communes incluses dans chacun des lots anciens et don- nera lieu à l’établissement d’un tableau récapitulatif du type sui- vant (V. tableau ci-après). Numéro du lot Bâtiment Escalier Étage Nature Ancienne quote-part Observations ou nouvelle quote-part 1 ..... Unique Unique RC App. 100 91 2 ..... ………. – _ – _ RC _ App. _ 100 _ 91 _ 11 ..... – – RC – – 90