la semaine juridique notariale et immobilière

ÉTUDE IMMOBILIER 1001 Page 43 LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 1 - 8 JANVIER 2021 - © LEXISNEXIS SA 10 - Communication de l’état descriptif de division. – Obliga- toirement dressé en la forme au- thentique (D. n° 55-22, 4 janv. 1955, art. 4) , l’état descriptif de division peut être contenu : – soit dans un acte spécialement dressé à cet effet ; – soit dans un règlement de copropriété ou un cahier des charges concernant, en outre, l’organisation de la gestion collective ; – soit dans un tout autre acte ou décision judiciaire (D. n° 55- 1350, 14 oct. 1955, art. 71-1) . L’obligation d’identifier chaque partie d’un ensemble est impo- sée par la nécessité d’une tenue correcte du fichier immobilier. 11 - Communication des plans de l’immeuble. – Le praticien doit se procurer les plans de l’immeuble soumis au statut de la copropriété. Il devra disposer spécialement des plans des lots existants ainsi que ceux identifiant les parties communes qui font l’objet de la cession. 12 - Communication de la fiche d’immeuble. – Le praticien doit veiller à se faire communiquer une fiche générale de l’immeuble dans lequel se situent les parties communes à céder. Un état hy- pothécaire hors formalité sur les parcelles de la copropriété sera sollicité auprès du service de la publicité foncière. 13 - Informations concernant le cédant. – Les actes d’aliénation des parties communes sont valablement passés par le syndicat lui- même et de son chef (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 16, al. 1 er ) . Doté d’une existence juridique propre, le syndicat est un organe, distinct des copropriétaires eux-mêmes, qui préside aux destinées de la collectivité. Le syndicat sera identifié par sa qualité, suivie éventuellement du nom de l’immeuble, à laquelle est jointe l’adresse de l’immeuble. EXEMPLE ➜ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Terrasses du Soleil » demeurant au 5, avenue du Mont d’Or, 13 470 Cassis. 14 - Informations concernant le cessionnaire. – Le notaire doit disposer d’informations relatives à sa situation personnelle. Si le cessionnaire fait l’objet d’une mesure de sauvegarde, le rédacteur devra vérifier les limites de sa capacité à contracter seul : – en cas de tutelle, seul le tuteur peut signer l’acte de cession ; – en cas d’administration légale, l’administrateur pourra signer l’acte de cession ; – en cas de curatelle, le majeur protégé peut régulariser le contrat de cession avec l’assistance du curateur. Si une partie commune est essentielle à la conservation de l’im- meuble, la décision de cession devra être votée à l’unanimité des copropriétaires Si le cessionnaire est placé sous sauvegarde de justice, l’acte de cession pourra être signé par le majeur protégé ou par un mandataire, en fonction des situations. Si le cessionnaire est marié, il faudra vérifier le régime matri- monial afin d’apprécier le sort du bien objet de la cession. Lorsque le cessionnaire a conclu un PACS, il doit être précisé s’il entend rester seul propriétaire du bien cédé ou si ce dernier sera indivis entre les partenaires. Lorsque le cessionnaire vit en concubinage, le bien acquis est sa propriété privative, sauf expression d’une volonté contraire. 15 - Vérification des pouvoirs du syndic. – Le syndicat étant re- présenté par le syndic, il incombe au praticien de vérifier que la personne qui se présente en cette qualité remplit les conditions prévues par les textes et qu’elle est spécialement habilitée à pas- ser les actes de cession. 16 - En présence d’une personne physique, le notaire doit s’assu- rer que la personne est bien syndic en exercice. Il demandera le procès-verbal de nomination par l’assemblée générale. Confronté à un syndic professionnel, il vérifiera si la personne pos- sède la carte professionnelle délivrée par la préfecture attestant qu’elle remplit les conditions posées par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1979. 17 - En présence d’une personne morale, lorsque le syndic revêt la forme sociétaire (SA, SARL, SAS,…), le notaire vérifiera la qualité et les pouvoirs du représentant légal en se procurant un extrait K-bis. 18 - Habilitation : le syndic doit être spécialement autorisé à régulariser les actes liés à l’opération projetée, en vertu des déci- sions adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires. EXEMPLE ➜ « En exécution des résolutions qui précèdent, M....... est habilité à conclure au nom du syndicat le contrat de ces- sion des parties communes de l’immeuble dès que le cession- naire lui en fera la demande, dans les conditions approuvées par l’assemblée générale. » 19 - Communication du procès-verbal de l’assemblée géné- rale.  – Le syndic doit adresser au notaire le procès-verbal relatif à la cession de partie commune. Attention, l’assemblée générale ne peut valablement décider la vente d’une partie commune si les conditions essentielles de son aliénation, notamment de l’estimation de son prix de ces- sion, n’ont pas été suffisamment précisées pour permettre aux copropriétaires de se prononcer en connaissance de cause (Cass.