la semaine juridique notariale et immobilière

1001 ÉTUDE IMMOBILIER Page 42 © LEXISNEXIS SA - LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 1 - 8 JANVIER 2021 sonnalité morale a été consacrée par la loi ( L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14, al. 1 er ), le droit d’aliéner les parties communes, ce qui supposera nécessairement une décision de l’assemblée gé- nérale, aux conditions prévues par l’article 26 de la loi de 1965. 3 - La cession de parties communes à un copropriétaire suppose une procédure en deux temps. Tout d’abord, il s’agit de créer un lot constitué, pour ses parties privatives, par les parties initialement communes. À cet égard, ce lot nouvellement créé peut être réuni à un lot déjà existant (création d’un lot avec ablotissement) ou non (création d’un lot sans ablotissement). Ensuite, le syndicat procède à la vente de ce lot au copropriétaire intéressé. Le notaire devra apporter un soin tout particulier au strict res- pect du droit positif dans le cadre de la rédaction de ses actes. À défaut, toute clause contraire sera réputée non écrite ( L. n° 65- 557, 10 juill. 1965, art. 43, al. 1 er ). 4 - L’actualité concernant la cession de parties communes tient au renforcement de la protection du consommateur qui achète un bien situé en copropriété et plus particulièrement au ren- forcement des informations dont il doit disposer. En effet, la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, est venue compléter la liste des pièces à transmettre à l’acquéreur de lots de copropriété prévue à l’ar- ticle L. 721-3 du Code de la construction et de l’habitation ; et a fait courir le délai de rétractation dont dispose l’acquéreur à compter de la communication des informations relatives à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire. Le contenu des annonces immobilières a également été renforcé ( CCH, art. L. 721-1, créé par L. n° 2014-366, 24 mars 2014 ). B. - Textes 5 - Les textes applicables sont les suivants : – L. n° 65-557, 10 juill. 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; – L. n° 70-9, 2 janv. 1970 réglementant les conditions d’exer- cice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ; – D. n° 67-223, 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; – D. n° 55-22, 4 janv. 1955 portant réforme de la publicité foncière ; – D. n° 55-1350, 14 oct. 1955 pour l’application du décret n° 55- 22 du 4 janv. 1955 portant réforme de la publicité foncière ; – Instr. 1 er  août 1979 présentant la loi n° 79-2 du 2 janv. 1979 relative aux droits grevant les lots d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et précisant les modalités d’application du décret n° 79-405 du 21 mai 1979. C. - Loi n° 2014-366, 24 mars 2014, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite « loi ALUR » : bibliothèque LexisNexis 6 - Des renvois sont faits à d’autres Fascicules JurisClasseur : – JCl. Copropriété, Fasc. 79 : Copropriété, Syndicat des copro- priétaires, Pouvoirs ; – JCl. Copropriété, Fasc. 86 : Copropriété, Assemblées géné- rales, Pouvoirs de l’assemblée générale, Majorités requises ; – JCl. Copropriété, Fasc. 107-2 : Copropriété, Vente d’un lot, Informations de l’acquéreur sur l’état de l’immeuble. 7 - Des renvois sont faits à des codes et ouvrages : – J. Lafond et J.-M. Roux, Code de la copropriété, LexisNexis 19 e  éd. 2015 . 2. Préparation A. - Informations préalables 8 - Le notaire en charge de la cession devra obtenir un certain nombre de renseignements qui lui permettront de vérifier si l’opération qui lui a été confiée est possible et à quelles conditions. 9 - Communication du règlement de copropriété. – La réparti- tion des différents éléments de l’immeuble entre les parties pri- vatives et les parties communes dépend directement du règle- ment de copropriété (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 8, al. 1 er ) . Cela permet au notaire de s’assurer que la partie, objet de la ces- sion, est effectivement une partie indivise. La lecture du règlement de copropriété permet également de savoir si l’on se trouve en présence d’une partie commune gé- nérale (en indivision entre tous les copropriétaires) ou d’une partie commune spéciale (dont la propriété est répartie entre certains copropriétaires seulement). Attention, les actes de disposition concernant ces parties com- munes spéciales relèvent de la compétence d’une assemblée spé- ciale ne réunissant que les copropriétaires ayant des droits dans ces parties communes. L’étude du règlement de copropriété peut éclairer le notaire sur le fait que la partie commune à céder revêt un caractère néces- saire à la conservation de l’immeuble. REMARQUE ➜ Si une partie commune est essentielle à la conserva- tion de l’immeuble, la décision de cession devra être votée à l’unanimité des copropriétaires.