la semaine juridique notariale et immobilière

Page 18 © LEXISNEXIS SA - LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 1 - 8 JANVIER 2021 119-120 Doctrine administrative ENREGISTREMENT 119 Crédit de paiement des droits d’enregistrement: les taux applicables aux crédits sollicités en 2021 devraient rester inchangés Avis relatif à l’application des articles L. 314-6 du Code de la consommation et L. 313-5-1 du Code monétaire et financier concernant l’usure : JO 26 déc. 2020 ; L. n° 2020-1721, 29 déc. 2020 : JO 30 déc. 2020 L’ administration n’a pas encore fait connaître les taux d’intérêt applicables aux crédits de paiement des droits d’enregistrement qui seront sollicités en 2021. Pour autant, d’après nos calculs, ces taux devraient demeurer inchangés et s’élever en 2021 comme en 2020 à : – 1,20 % par an pour le taux de droit commun (CGI, ann. 3, art. 401)  ; – 0,40 % par an pour le taux réduit applicable à certaines transmissions d’entreprises (CGI, ann. 3, art. 404 GA) . Nos calculs de ces taux se fondent sur la pratique retenue par l’administration fiscale consistant à retenir comme référence le taux effectif moyen le plus faible pratiqué au 4 e  trimestre de l’année précédente par les établissements de crédit pour les prêts immobiliers à taux fixe consentis aux particuliers. Au cas présent et contrairement à l’année dernière, il s’agit du taux de 1,92 % ap- plicable aux prêts d’une durée inférieure à 10 ans (V. l’avis relatif à l’application des articles L. 314-6 du Code de la consommation et L. 313-5-1 du Code monétaire et financier concernant l’usure publié le 26 décembre dernier : JO 26 déc. 2020). Le taux applicable est celui en vigueur à la date à laquelle la demande de crédit est formulée. Il s’applique pendant toute la durée du crédit. On sait par ailleurs que l’article 68 de la loi de finances pour 2021 a pérennisé le taux de l’intérêt de retard de 0,20 % par mois (CGI, art. 1727 III) qui devait être révisé à compter du 1 er  janvier 2021. François Fruleux IMPÔT SUR LE REVENU (IR) 120 Réduction d’impôt « Pinel » : appréciation de la notion de bâtiment d’habitation collectif BOI-IR-RICI-360-10-30, 17 déc. 2020 ; BOI- RES-000079, 17 déc. 2020 À l’occasion d’un nouveau rescrit, Bercy apporte des précisions sur la notion de bâtiment d’habitation collectif : ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt « Pinel » des villas individuelles construites au sein d’une copropriété ou des villas construites de manière jumelée voire en bande. Question : Dans le but de rendre l’aide à l’investisse- ment locatif intermédiaire cohérente avec l’objectif de lutte contre l’artificialisation des sols, l’article 161 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 a modifié le A du I de l’article 199 no- vovicies du Code général des impôts (CGI) pour réserver l’éligibilité au dispositif, pour les investissements réalisés à compter du 1 er  janvier 2021, à la condition que les logements soient situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Les villas individuelles construites au sein d’une copropriété, ou encore les villas construites de manière jumelée ou en bande, sont-elles des logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif au sens de ces dispositions ? Réponse : La notion de bâtiment d’habitation collec- tif existe déjà en droit fiscal, l’article 28 de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017 ayant créé un abattement exceptionnel en ma- tière de plus-values immobilières, dans les cas où le cessionnaire s’engage à réaliser et à achever, dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition, un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs dont le gabarit est au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé tel qu’il résulte de l’application des règles du plan local d’ur- banisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. Le III-B-2-b-1° § 300 du BOI-RFPI-PVI-20-20, qui commente cette disposition, définit la notion de bâtiment d’habitation col- lectif, en précisant que « le cessionnaire doit s’engager à réaliser et à achever des logements collectifs groupés (horizontaux, superposés ou en bandes) dans un bâti- ment ou un immeuble autre qu’individuel au sens de l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) ». Les bâtiments individuels au sens de l’ar- ticle L. 231-1 du CCH, relatif au contrat de construction d’une maison individuelle, sont les « immeubles à usage d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage ». La notion de bâtiment d’habitation collectif nécessite donc la réalisation d’un nombre minimal de logements, qui doit obligatoi- rement être supérieur à deux. En outre, ces logements doivent être grou- pés dans un seul et même bâtiment, pour que celui-ci puisse recevoir la qualification de « collectif ». Certes, ce regroupement n’implique pas nécessairement la superposition verticale des logements, ces derniers pouvant éga- lement être alignés ou en bande. Toutefois, quelle que soit la configuration des logements, la construction doit se pré- senter comme un seul bâtiment caractérisé par une unité de structure (fondation, toi- ture, gros œuvre, etc.). Ainsi, ne peuvent être qualifiées de bâti- ment collectif des constructions à usage d’habitation qui ne comprennent pas plus de deux logements chacune. À cet égard, est sans incidence sur cette qualification, la circonstance que ces constructions seraient jumelées, groupées en bande ou même construites au sein d’une copropriété. D’ailleurs, il est rappelé que l’Institut natio- nal de la statistique et des études écono- miques assimile expressément le « loge- ment individuel groupé » à une catégorie