la semaine juridique notariale et immobilière

Page 16 © LEXISNEXIS SA - LA SEMAINE JURIDIQUE - NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE - N° 1 - 8 JANVIER 2021 116-118 Jurisprudence NOTAIRE 116 Non-conformité du bien vendu au permis de construire et responsabilité du notaire Cass. 1 re civ., 12 nov. 2020, n° 19-14.752, F+D : JurisData n° 2020-018250 FOTOVOYAGER/ISTOCK/GETTY IMAGES PLUS L e notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authen- tique. Les acquéreurs d’une maison d’habita- tion ont déposé une demande de permis de construire. Celui-ci leur a été refusé au motif que les travaux modificatifs projetés étaient prévus sur une construction qui ne respectait pas la distance réglementaire de 4 mètres de la limite séparative. Ils ont assigné le notaire en responsabilité et indemnisation. La cour d’appel (CA Saint-Denis de la Réu- nion, 5 oct. 2018, n° 16/01172) rejette leurs demandes dirigées contre le notaire. L’arrêt d’appel est partiellement cassé. En rejetant les demandes des acquéreurs ten- dant à ce que la responsabilité du notaire soit engagée, sans tirer les conséquences légales de ses constatations desquelles il ressortait que les acquéreurs n’avaient pas été informés des incidences de la non-conformité du bien au permis de construire et de l’ impossibilité de pro- céder à des travaux nécessitant un tel permis, la cour d’appel viole l’article 1382, devenu 1240 du Code civil. • Ndlr : V. pour un commentaire plus com- plet Constr.-Urb. 2021, 15. BAIL D’HABITATION 117 Résiliation du bail pour violences commises à l’encontre des employés du bailleur Cass. 3 e civ., 17 déc. 2020, n° 18-24.823, FP- P+B+I : JurisData n° 2020-020549 D es violences commises à l’encontre des employés du bailleur constituent des manquements à l’obligation d’usage paisible des lieux incombant au preneur et aux personnes vivant sous son toit, peu im- porte le lieu de commission des violences. Un enfant mineur vivant au domicile de sa mère, a exercé des violences à l’égard des agents du bailleur, un office public de l’habitat. À la suite de ces faits ayant donné lieu à une condamnation pénale, cette dernière a été relogée avec son fils dans un appartement situé dans une autre ville. Trois en plus tard, devenu majeur, il commet, dans la même ville, de nouvelles violences pénalement sanctionnées à l’en- contre des employés du bailleur, lequel a assigné la preneuse en résiliation du bail pour manquement à l’usage paisible des lieux. L’arrêt d’appel (CA Lyon, 30 janv. 2018) ac- cueille la demande. La Cour de cassation approuve la cour d’appel. Les violences commises à l’en- contre des employés du bailleur et réité- rées après une première condamnation pénale constituent des manquements à l’obligation d’usage paisible des lieux incombant au preneur et aux personnes vivant sous son toit. Le lieu de commission des violences importe peu dès lors que les victimes sont des agents du bailleur. La gravité des troubles ainsi constatés justifie la résiliation du bail . SERVITUDES 118 Charge de la preuve de l’état d’enclave en raison d’un obstacle juridique à l’accès à la voie publique Cass. 3 e civ., 17 déc. 2020, n° 19-11.376, FP- P+B+I : JurisData n° 2020-020553 I l incombe au propriétaire, qui revendique une servitude de passage pour cause d’enclave du fait d’un panneau d’interdic- tion de circuler, d’établir, en cas de contes- tation, l’existence d’une décision adminis- trative prescrivant cette interdiction. Une SCI ainsi que d’autres riverains ont été assignés par un propriétaire d’une par- celle, en revendication d’une servitude de passage pour cause d’enclave. La cour d’appel (CA Chambéry, 22 nov. 2018) constate l’état d’enclave et instaure un passage dont l’assiette est située sur la parcelle dont la SCI est propriétaire. L’arrêt d’appel est partiellement cassé. Pour reconnaître l’existence d’une servi- tude de passage pour cause d’enclave, l’arrêt d’appel relève que la circulation sur le chemin est prohibée par la présence d’un panneau de sens interdit, sans restric- tion au profit des riverains, en l’absence de toute autre voie de passage de largeur suf- fisante, et retient que la SCI, qui conteste l’existence d’une décision administrative à l’origine de cette signalisation, ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de la véra- cité de ses allégations. En statuant ainsi, la cour d’appel, qui a inversé la charge de la preuve de l’état d’enclave invoqué en raison d’un obstacle juridique à l’accès à la voie publique, viole les articles 682 et 1315, devenu 1353, du Code civil.